На протяжении нескольких последних лет мне приходится очень много отвечать на практически однотипные вопросы клиентов, а также писать практически похожие, однотипные материалы о зарубежной недвижимости для различных печатных изданий - от деловых газет до престижных глянцевых журналов, а также давать комментарии по тем или иным событиям в сфере европейской и в особенности испанской недвижимости.

Этим материалом я хотел бы начать объединять ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы и в некоторой мере алгоритмизировать (если есть такое слово) подход к покупке недвижимости за рубежом, а также дать некоторые рекомендации и советы потенциальным покупателям зарубежной недвижимости.

Конечно, не один даже самый подробный обзор, статья или аналитический материал не сравнится с тем, что я назвал бы фундаментальными знаниями.

А фундаментальные знания несут исключительно книги. К сожалению, из интернет можно подчерпнуть только какие-то очень ценные факты и фрагменты знаний, но вот цельную картину Вам смогут дать только книги.

Итак, если Вы хотите покупать недвижимость в Европе ПРАВИЛЬНО, вот первый совет - прочитайте хорошую, качественную литературу на тему покупки недвижимости за рубежом.

К сожалению или к счастью изобилия книг на эту тему не наблюдается. То есть мучаться выбором Вам не прийдется. В отличии от, к примеру, английского рынка на котором ежегодно появляются десятки книг и пособий по покупке недвижимости за рубежом, в основном в Испании и Франции, помогающих потенциальным покупателям с выбором и принятием решения о покупке.

Я бы рекомендовал Вам почитать очень хорошую хотя и слегка устаревшую, на мой взгляд, книгу Лиз Ходжкинсон "Покупка недвижимости за рубежом. Полный справочник".

Основная цель прочтения этой книги - формирование четкого понимания на какие вопросы Вам нужно обратить внимание при покупке зарубежного дома или апартаментов.

Безусловно, для каждой семьи покупка зарубежной недвижимости процедура сугубо индивидуальная, но вот вопросы при покупке в 9-ти из 10-ти случаев совершенно одинаковы.

Есть ещё одна книга отечественного (российского) автора Олега Громичука "Недвижимость за рубежом. Где лучше, где проще, где дешевле".

Стоит ли её покупать или нет - решать Вам. Однозначной необходимости в её прочтении нет. Но стоимость небольшая и если есть время почитать, например, во время авиаперелета - я рекомендовал бы её приобрести.

Совет второй, прежде чем начать процедуру покупки недвижимости, поездите по предполагаемым для покупки странам - туристом.

Посмотрите достопримечательности, инфраструктуру, пообедайте, поужинайте в ресторанах, возьмите напрокат автомобиль и проедтесь по местным автодорогам (не по автобанам). Посетите местные достопримечательности и посмотрите природу и архитектуру. В общем - ознакомтесь со страной, составьте о ней свое собственное представление и мнение.  

Когда Вы перейдете к покупке недвижимости, то исключительно Ваше собственное представление о стране должно быть путеводителем для выбора региона. Как бы Вас не пытались убедить в преимуществах или недостатках тех или иных регионов - жить потом нужно будет лично Вам и после покупки уже предъявить кому-либо претензии будет бесполезно.

Итак, книги прочитаны или нет - это на Ваш выбор (деньги то Вы тратите свои), путешествия совершены и Вы уже готовы к тому, чтобы делать свой осознанный выбор зарубежной недвижимости.

Первое с чем Вы должны определиться: Цель покупки недвижимости за рубежом.

Цель должна быть определена Вами очень кратко и лаконично, буквально одно-два слова: "заработок", "отдых", "качество жизни", "лечение" и т.п.

Чем более точно определена цель, тем лучше будет конечный результат, поскольку и Вам и Вашему представителю/агенту в конкретной стране будет ясно и четко понятно в каком направлении работать.  

В своей практике я очень часто сталкиваюсь с тем, что люди не могут четко и лаконично сформулировать свою цель. Хочется всего и сразу.
Как в известном и бородатом анекдоте про "Золотую рыбку", который очень хочется напомнить:
Поймал Пэтренко Золотую Рыбку. Рыбка, как обычно, предлагает три желания.
Пэтренко задумался, почесал лысину:
- Хочу дом на Средиземноморском побережье Испании, три миллиона Евро на счет в банке и тетку с огромным бюстом. Это, значит, раз!.  

В общем-то смех смехом, но приблизительно именно так формируют свои пожелания наши клиенты:
- Недвижимость в хорошем, живописном месте, на первой линии моря, чтобы летом сдавать в аренду и отбивать ипотеку+немного зарабатывать, чтобы самим  там отдыхать, чтобы получить мультивизу, а затем и гражданство.

Вот приблизительно такова цель у подавляющего большинства наших сограждан желающих купить недвижимость за рубежом.

Поскольку основная цель всё-таки экономическая - получение дохода от недвижимости, хочется более подробно остановится именно на доходности от инвестиций в зарубежную недвижимость.

Могу сказать сразу - в такой вышеупомянутой "комплексной постановке" цель недостижимая. По многим причинам. В первую очередь по причинам здравого смысла. Если бы такая "схема" была реализуема на практике, то все местные жители в Испании не работали, а просто скупали "доходную" жилую недвижимость под низкий процент ипотеки в родной и понятной им стране с невысоким объемом первоначального взноса, сдавали её в аренду, отбивали ипотеку + зарабатывали на этом и ничем при этом кроме сдачи в аренду реально не занимались. То есть в Испании реально процветал бы такой крымский вариант - в сезон заработать на аренде и весь год на эти средства жить.

К примеру, если бы так всё и было в Испании и схема была рабочей, то откуда бы там взялось почти 20% безработных ? Вопрос риторический.

В реальности ситуация такова, что в идеальном варианте по состоянию на 2010 год Вы сможете получить доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости на уровне порядка 4-4,5%.

При этом из полученной суммы нужно будет вычесть
- оплату услуг управляющей компании, которая будет работать с клиентами и обслуживать Вашу недвижимость
- оплату расходов на содержание недвижимости и местных налогов
- расходы связанные с периодическим косметическим ремонтом и востановлением внешнего вида Вашей недвижимости
- оплату ипотеки

Опять-таки в совершенно идеальном варианте уровень расходов получится не менее чем 5-5,5%

То есть даже в идеальном случае вы будете в минусе порядка 1% от стоимости объекта недвижимости. Это конечно намного меньше по сравнению с объемом ипотеки и расходов на содержание (приблизительно около 4%), но в любом случае минус, а не плюс.

Учитывая, что в жизни нет ничего идеального, расходы реально будут больше, а доходы меньше. То есть Вы можете уйти в минус более чем на 1%.

Конечно, есть схемы с гарантированной доходностью. К примеру, во Франции есть схема покупки недвижимости LeaseBack при которой купленная недвижимость на длительный срок (9-12 лет) передается в распоряжение управляющей компании под фиксированный процент доходности, который обычно находится в пределах 3,5-4,5% годовых.  Однако, даже в этом случае гарантия гарантии рознь. Нужно очень тщательно изучать вопрос и моделировать ситуацию прежде чем инвестировать. В этом варианте тоже не всё так "сладко", как это может показаться на первый взгляд.

При этом в подавляющем большинстве случаев LeaseBack недвижимость не пригодна для постоянного проживания. Как правило, это недвижимость предназначенная для студентов и "молодых специалистов" или же курортная недвижимость для краткосрочного отдыха и проживания или же апарт-отели в популярных курортных регионах.  То есть некий заработок на этом будет, но в конечном итоге такую недвижимость "для себя" Вы не оставите и нужно будет её продавать.


Так ли безнадежно пытаться заработать на зарубежной недвижимости ?

В общем-то нет. Заработать можно.  Просто основной заработок на недвижимости состоит не в доходах от аренды, а как и в случае с ценными бумагами где расчет идет не на дивиденды, а на рост курсовой стоимости, то есть на росте цены.

Правило заработка тут одно, сформулированное Киосаки - прибыль закладывается на этапе покупки. Главное - выгодно купить. А продавать Вы уже будете на рыночных условиях. Маловероятно, что кто-то захочет заплатить за Вашу собственность выше рыночных цен.  А вот с покупкой есть варианты. Бывают ситуации, когда собственнику срочно нужны деньги и нет никакого другого выбора как срочная продажа по сниженной цене. Вот на этом и можно сыграть.  Но, чтобы сыграть нужно очень и очень хорошо знать рынок. Для этого нужны профессионалы. Либо нужно самостоятельно очень долго изучать местный рынок и постоянно проживать в стране длительное время, чтобы хорошо чувствовать коньюктуру.

Если говорить о прибылности, то стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость, которую можно сдавать в аренду и получать так называемый пассивный доход. В общем это отдельная и достаточно обширная тема для обсуждения.


Конечно, если говорить о цели покупки недвижимости за рубежом, то я бы рекомендовал обратить внимание на такой аспект как повышение качества жизни.

Под качеством жизни лично я понимаю весь комплекс жизненных сфер, всё с чем приходится сталкиватся повседневно
- качество продуктов питания и воды
- климат и качество окружающей среды, экология
- качество медицины
- качество сервиса
и многое другое, что можно долго перечислять.

В конечном итоге есть один самый главный показатель суммирующий в себе всё, что мы можем иметь в виду, когда говорим о качестве жизни - это продолжительность жизни.  А самым заметным фактором, в применении к различиям в продолжительности жизни человека в пределах одной популяции (племени, народа, страны) был и остается доход. Богатые живут дольше.

Если взять продолжительность жизни в разрезе по странам (эту информацию легко найти и проверить в интернет), то страны к которым мы имеем некую привязку, то ли по недвижимости, то ли по юридическим или финансовым вопросам, расположились в таком порядке

Порядковое    Страна  Средняя продолжительность
место                                    жизни
в списке
1                  Андорра           82.75
5                 Франция            81
14                Испания            79.9
77                Венгрия            73.05
94                Латвия              71.75
121              Украина            68.1
129              Россия               66.05

Ниже России фактически нет ни одной значимой страны, в основном только совершенно нищие африканские страны. Ну и Украина в общем-то не намного выше России.

Я думаю, что цифры говорят сами за себя и в целом становится понятно по какой причине состоятельные люди из России и Украины ищут возможности и варианты не только для покупки недвижимости в таких странах как Испания, Франция и Андорра, но и стремятся перенести центры своей экономической активности или свои резиденции в эти страны. По сути это 10-15 дополнительных лет жизни. В деньгах это не оценить вообще никак.
Кстати, весьма интересный треугольник Андорра-Франция-Испания как раз свидетельствует о том, что наилучшие условия для проживания человека как раз в регионе где сходятся эти страны - Андорра, Каталония, Лангедок Руссильон (Франция).


Резюмируя тему цели покупки недвижимости я хочу отметить, что не всё, что мы покупаем в жизни должно приносить доход или прибыль. Кое-что нужно приобретать для комфорта, удобства и продления жизни.


Второй момент с которым Вы должны определиться - бюджет, который выделяется на покупку недвижимости за рубежом.

Бывают случаи, когда клиенты болезненно реагируют на вопрос о бюджете. Но тем не менее не озвучив суммы на которую Вы расчитываете - невозможно сделать какое-либо предложение как по стране, так и по возможной конфигурации недвижимости.

Учитывая, что в нашей стране покупка зарубежной недвижимости только входит в традиции успешных людей и совсем недавно в "джентельменский набор" вошло понятие дом за рубежом, хотелось бы уделить некоторое внимание такому вопросу как формирование бюджета на содержание объекта недвижимости за рубежом.

Общее правило, если Вы хотите получать от зарубежной недвижимости удовольствие и чтобы это Вас не напрягало в финансовом плане - расчитывайте бюджет таким образом, чтобы расходы на содержание недвижимости за рубежом не превышали 10% от Ваших общих ежегодных расходов.

Я практически уверен, что состоятельные люди, имеющие возможность покупки недвижимости за рубежом, ведут свою "персональную" бухгалтерию в которой учитывают свои личные доходы и расходы. Используя данные вот такой вот личной бухгалтерии достаточно легко просчитать во сколько Вам может обойтись содержание дома за рубежом, чтобы это не было болезненно для личных финансов.

Скажем, к примеру, если личные расходы в год составляют эквивалент 40 000 тысяч Евро (порядка 3 300 Евро в месяц), то Вы можете совершенно безболезненно позволить себе потратить 4 000 Евро на содержание недвижимости за рубежом. Это приблизительно соответствует расходам на содержание небольшого домика или шикарных апартаментов стоимостью около 400 000 Евро. Безусловно в в данном контексте я не учитываю расходы на обслужиание банковского кредита - ипотеки.

Формирование бюджета на покупку это более сложный вопрос. С одной стороны будут Ваши финансовые возможности с другой стороны желания.  Выбор, как правило, должен быть в некой мере компромиссом - не самый дешевый и не самый дорогой объект, который Вы можете себе позволить. Обычно, если речь идет о покупке зарубежного дома как предмета роскоши, то опять-таки желательно придерживаться "золотого правила" 10%, только в данном контексте эти проценты исчисляются от размеров общего финансового состояния.  Если Вы покупаете недвижимость для постоянной резиденции, то сумма может быть существенно увеличена. Аналогично, если недвижимость покупается с целью инвестиций - нужно учитывать вопросы экономической целесообразности.

Продолжение следует ....