Как выбрать объект недвижимости в Испании и правильно подготовиться к ознакомительной поездке.

На что необходимо обратить внимание в первую очередь при покупке недвижимости в Испании.

1. Цель использования.

2. Бюджет.

3. Выбор региона.

4. Ознакомительная поездка

5. Оплата услуг агентства

Первое и самое важное. Цель использования.  Вверх 

Прежде чем покупать недвижимость в Испании определитесь с целью её использования.
Среди наиболее часто встречающихся следующие цели покупки недвижимости

- для постоянного проживания в Испании и как фундамент для будущей иммиграции (нужен будет вид на жительство)
- для периодического отдыха и проживания во время отпусков (нужна шенгенская виза)
- для проживания на период обучения в испанском учебном заведении (нужна студенческая резиденция)
- инвестиционные цели - сдача недвижимости в аренду и/или дальнейшая перепродажа

Второе. Бюджет.   Вверх 

Это один из самых важных пунктов в покупке недвижимости и ему мы уделим существенное внимание.

В зависимости от бюджета в дальнейшем Вы сможете выбрать для поиска недвижимости один или несколько регионов, а также конфигурацию желаемого объекта недвижимости - апартаменты или дом, расстояние до моря, количество спален и т.п.

С какой минимальной суммы можно начинать поиск недвижимости в Испании ?

В принципе вопрос достаточно сложный. Мне приходилось общаться с владельцами недвижимости в Испании, которые приобретали её за сумму не превышающую 40-50 тысяч Евро. Пожалуй, это минимальная сумма за которую вообще что-то можно приобрести в Испании. За такие деньги теоретически по состоянию на 2009 год можно найти квартиру студию (аналог нашей гостинки) в некотором удалении от моря, скажем на расстоянии свыше 4-х-5-ти километров.

Если брать некую усредненную оценочную величину стоимости недвижимости (хотя такой поход совершенно некорректен), то необходимо закладывать как минимум цифру в диапазоне от 1700 до 3000 Евро на квадратный метр общей площади. Скажем так, дешевле 1700 Евро/метр готовую к использованию недвижимость при более-менее нормальном расположении найти крайне тяжело.

Итак, на что Вы можете претендовать, если у Вас есть 100 тысяч Евро.
Скорее всего, это только регион побережья Коста Бланка и привязываться нужно к городу Торревьеха как наиболее низкому в ценовом диапазоне. Рассчитывать можно на 1-2  спальные апартаменты.

На что можно расчитывать если у Вас есть 200 тысяч Евро.
За 200 тысяч Евро на Коста Бланке можно совершенно спокойно найти бунгало в районе Торревьехи или же 1-2 апартаменты севернее Аликанте в районе Кальпе, Дении, Хавии.  На Коста дель Соль можно попытаться найти 1-2 спальные апартаменты, но на значительном удалении как от моря, так и от центра этого региона городов Марбелья и Малага.
На побережье Коста Брава при бюджетах 100-200 тысяч Вы вряд ли сможете найти приличную недвижимость. При цене около 200 тысяч Евро на Коста Брава можно найти не новые апартаменты - 10-20 лет постройке, внутри жилого квартала, в существенном удалении от моря.

В общем, чтобы сориентироваться по бюджету на который Вы можете расчитывать, чтобы купить объект конкретной конфигурации - Вы можете обратиться к нам с запросом и мы предложим Вам варианты. Есть два подхода - исходить из фиксированной суммы или, как альтернатива, предложите конфигурацию желаемой недвижимости и мы Вам назовем ориентировочный бюджет.

Как правило, в желаемый бюджет большинство клиентов не "помещается". Когда люди приезжают в Испанию и начинают смотреть объекты и находят что-то подходящее и то, что очень нравится но дороже на 30-40% чем предполагаемый бюджет - возникает вопрос об ипотечном кредите.

Наша рекомендация - полагаться на имеющиеся в распоряжении денежные средства и учитывать возможность получения ипотеки в размере 40-50%. Скажем так, если Вы расчитываете на бюджет 200 тысяч Евро, Вам вполне по силам приобрести объект стоимостью 300-340 тысяч Евро.

Третье. Регион.     Вверх

У украинцев наибольшей популярностью пользуются следующие регионы: Коста Бланка, Коста Брава, Коста дель Соль, Балеарские острова - Майорка. В этих регионах есть офисы нашей компании и офисы наших партнеров.  

При выборе региона на что стоит обратить внимание.

Климат
На Коста Брава, северное побережье испанского средиземноморья, климает умеренный чем-то напоминающий климат южного берега Крыма. В зимнее время температура редко опускается ниже +8+10, а в летнее время редко поднимается выше +35. Морской купальный сезон обычно составляет около 4-х месяцев с середины-конца мая до середины-конца сентября.

На Коста Бланка, центральное пеборежье испанского средиземноморья, климат теплый, ближе тому, который украинцы привыкли видеть в Турции на побережье Анталии. Зимой +10+16, летом до +40. Морской купальный сезон длится до полугода.  
         
На Коста дель Соль, южном побережье испанского средиземноморью климат жаркий, но с определенной спецификой.  В прибрежных водах региона Коста дель Соль проходит холодное атлантическое течение, по этой причине температура морской воды только в июле достигает +23 градусов, а в июне не поднимается выше +20 градусов.  В результате  морской купальный сезон составляет не более чем 3-4 месяца, а коренные жители Коста дель Соль купанию в море предпочитают собственные или коммунитарные бассейны. Тем не менее, за счет этого течения температура воздуха зимой не опускается ниже +14+15 в дневное время и в летний период не поднимается выше +40.

Климат островной Майорки сухой, очень похожий на крымский. Здесь не бывает иссушающей жары и большой влажности. Средняя зимняя температура воздуха +15+16, летняя +23+26, а температура воды летом +23+24.

Транспортная инфраструктура.
Очень важно наличие прямых не слишком дорогих транспортных каналов с Украиной, наличие международных аэропортов, хороших автотранспортных магистралей, связывающих район где расположена Ваша недвижимость с центральным городом региона и международным аэропортом. По состоянию на май-июнь 2009 года существует всего два прямых беспосадочных перелета из Украины в Испанию, осуществляемых авиакомпанией Международные авиалинии Украины по маршруту Киев-Мадрид и Киев-Барселона. Средняя цена билета по этим маршрутам "туда-обратно" около 450 Евро. Если Вы предпочитаете удобные прямые беспосадочные перелеты и недвижимость на побережье Испании, в этом случае Вам необходимо ориентироваться на Каталонские побережья Коста Брава, Коста Марезме, Коста дель Гарраф, Коста Дорада.

С пересадкой Вы можете долететь до одного из международных аэропортов, расположенных на побережье Испании в таких городах: Барселона, Валенсия, Аликанте, Малага. Подробная информация об авационной системе Испании на страничке Аэропорты Испании.

Уровень цен.
Самый дорогой регион Коста Брава, затем следуют Коста дель Соль и Коста Бланка. Особенность ценообразования связана с наличием свободной земли для строительства и возможностью построить новые объекты. На Коста Брава возможностей для строительства новой недвижимости вблизи от моря практически нет. Застройка прибрежной зоны началась ещё вначале прошлого века и за прошедшие 70-80 лет вся прибрежная зона была застроена. Именно этот фактор влияет на то, что цены на недвижимость в регионе Коста Брава очень устойчивы даже при серьезном кризисе. Речь, безусловно идет о прибрежной зоне.  

Объем свободной земли для строительства в равнинных зонах Коста Бланки и Коста дель Соль вполне достаточный для того, чтобы появлялись новые урбанизации. В этих регионах до кризиса 2008 года велось очень активное строительство как элитных, так и эконом урбанизаций. В общем недвижимость можно найти практически на любой уровень потребителя.

Четвертое.  Ознакомительная поездка.  Вверх       

Одним из серьезных заблуждений является мнение, что недвижимость в Испании можно выбрать по фотографиям и описаниям в Интернете. Это не так. Зачем же тогда Вы создаете интернет сайт может спросить нас любой потенциальный клиент. Сайт создается для того, чтобы Вы предварительно могли оценить качество недвижимости, уровень цен, а также получить необходимый первичный багаж знаний о том как покупается недвижимость в Испании. Да да, именно качественные знания помогут Вам в дальнейшем сделать правильный выбор.

Зачастую качественные фото и прекрасное качество объекта нивелируются его неудачным месторасположением и наоборот - не слишком привлекательный объект может быть очень удачно расположен. Нужно понимать, что выбирая объект Вы выбираете дальнейшую судьбу в Испании. Насколько удобно и комфортно будет Вам жить в Испании. В случае, если Вы планируете сдачу недвижимости в аренду - насколько просто будет это сделать и как высока и устойчива может быть цена на аренду.

Кроме всего прочего вопрос не только в качестве объекта недвижимости, но и в том насколько Вам подходит конкретный объект и конкретное месторасположение. Понять это на виртуальном уровне нереально.  Поэтому прежде чем совершать покупку недвижимости в Испании мы рекомендуем лично посетить несколько регионов и составить свое собственное мнение. Если Вы не сделаете этого, то в будущем после открытия для себя других красивых мест на побережье Испании Вы будете разочарованы.  Случается, что под напором агрессивных риэлторов, которые пользуются неинформированностью покупателей, за счет низких цен, за счет скидок, всяческих рекламных акций и просто за счет откровенного обмана  потенциальные клиенты делают выбор о котором впоследствии сожалеют.

По этой причине мы рекомендуем делать выбор только лишь после ознакомительной поездки. Процедура организации ознакомительной поездки будет описана отдельно. 

Пятое. Оплата услуг агентства.   Вверх

В Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец, будь-то первичный объект от застройщика или вторичный от физического лица. Как правило, в цену объекта уже заложена комиссия агентства. Именно продавец платит агентству недвижимости комиссионные за то, что агентство рекламирует объект недвижимости, находит покупателя и работает с ним, проводит работу по подготовке всех необходимых для заключения сделки документов и проверяет сделку на чистоту. Покупатель недвижимости в Испании не должен платить агентству никаких комиссионных.

Если кто-либо пытается получить комиссионные за продажу недвижимости в Испании от покупателя, то это является попыткой некорректно "заработать" дополнительные деньги, используя неинформированность и некомпетентность последнего.
Безусловно, размер всех платежей необходимо оговаривать зараннее.

Также необходимо отличать комиссионные агентства от услуг, которые предоставляются непосредственно потенциальному клиенту. К примеру услуги по трансферу из аэропорта, получению номера иностранца NIE (Numero de Identificacion de Extranjero), налоговые консультации  и т.п - это услуги, предоставляемые потенциальному покупателю. Они оплачиваются агентству и не имеют отношения к комиссионному вознаграждению.

Что касается бесплатной ознакомительной поездки, об этом мы напишем отдельно.